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关于楼市股市,不可不看的深度强文!
类型:专家解读  日期:2015-05-02  浏览:2551 次  评论:查看评论

1、楼市概况

中国楼市已经出现严重供求失衡,这是毋庸置疑的。
根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查,各地规划的各种新城、新区建成后,可以容纳34亿人。
注意,这足以容纳34亿人的房子,是未来几年的增量,而且没有包含大量的小产权房、集资房。
这是目前的市场状况。

2、关于楼市的政策信号
总理在3月15日的新闻发布会上,向房地产行业传递了温暖的信号,甚至表示欢迎外国人到中国置业。
因此,2015年从政策面看,不会有利空,只会有利好。

3、可能出现的房地产救市政策
可能会在2015年大面积实施的房地产救市政策,大概有以下几个:
政府减少或者停止建设安置房,从市场上购买或者补贴中低收入人士租房、买房;
减税,包括首次置业契税和二手房交易契税;
降低首套房甚至二套房的首付;
增加公积金对购房者的支持力度;
从贷款和融资角度,给与开发商资金支持。

4、房地产救市的影响
救市政策的最终结果,会让一线城市和部分强二线城市的楼市迅速回暖,并出现价格上涨。比如深圳,已经如此。

5、三四五线楼市
绝大多数三四五线城市,由于供应量巨大,存量足够用,人口增长缓慢甚至出现流失,因此楼市很难回暖。长远看也是如此。

6、新时代即将来临
中国已经从“印钞票保增长”的时代,切换到“印股票稳增长”的时代。
前者是通过货币超发,带来资产泡沫,推动房价上涨,从而产生“购房赚钱”、“不购房恐惧”效应,推动城镇化发展,从而实现GDP高速增长。
但发展到今天,货币严重超发,企业负债率畸高,绝大多数城市住房过剩。所以,这个时代必须结束。

7、资金流向趋势
“印股票稳增长”是说,国家通过IPO注册制改革,降低企业上市门槛,通过直接融资来给企业“加杠杆”,从而引导社会资金流向实业,激发大众创业、万众创新的热潮。在这个时代,楼市资金必然流向股权市场。所以,楼市的好日子结束了。

8、看清房市与股市的精准细分
如果说中国人的投资方式进入了“卖房炒股”时代。
那么这个“房”指的是低效无用的“房”,而不是所有的“房”。
这个“股”指的是股权投资,是一级市场的股票(创业者的股权)和一级半市场的股票(合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权)。
而不是二级市场的股票(新股发行价购买的股票)。
更不是三级市场的股票(正常交易中买到的股票)。

9、谨慎投资“三级市场”股票
未来买“三级市场”的股票,风险是非常大的。
一级市场的股票,也就是创业者的股权,是“印刷出来”的,基本上零成本(更多是技术、管理和经验),所以他们是这个时代的王者;
合伙人获得的一级半市场的股票,是超低成本的。
毛大庆抛弃万科,是他不愿意只获得一级半市场的股票,他要去一级市场上“印股票”。

10、更细分的“三级市场”股票
其实“三级市场的股票”,又可以分为两级。
没有被庄家“价值发掘”的,流通中的股票,才是真正的“三级市场的股票”。
被庄家炒高的股票,其实已经是“四级市场的股票”了,普通股民往往买的就是这种股票。
所以,他们是真正的跟风者、弱者,也注定是中国这轮新的资产配置革命的牺牲品!

11、房价的真实内幕
从过去30多年中国房价变迁的历史,你能发现这个基本的事实:
房价没有真正涨多少,是货币超发在推着它走。
如果将房价换算成当时的猪肉、大米的价格,除了一线城市房子获得溢价外,其他城市的房价在比值没有发生多大变化。

12、“有用的房子”才能保值
常有朋友问,中国房价到底能涨多高。那要取决于国家发行多少货币。未来“有用的房子”,其价格也许跑不赢美元,但一定不会输给人民币。
从2014年开始,绝大多数城市“有用的房子”(可以出租,可以自住,也可以出售的房子)已经变成一种“慢资产”。
它可能两三年都不涨,但如果从超长时段观察,比如20年,它仍然可以抵抗通胀。
在当今中国,有人口增量的、行政级别高的城市,比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市,其中心区的普通住宅,仍然是非常好的长期投资工具。

13、股票的背后是信用和实业
未来10到20年,中国投资的主战场是股权市场、股票市场,这是毋庸置疑的。
但股权和股票,从某种意义上是说是虚拟资产,或者叫信用资产。
没有信用,一切增值保值无从谈起,这信用不仅是企业信用,还有国家信用。有了信用,就能保值增长吗?
还不行,还需要有技术、有管理、有市场。

14、千万别掉入“博傻”陷阱
人民币计价资产都已经出现了泡沫。
其中最严重的是创业板的股票,人口流失城市郊区、新区的房产,位置不佳的城市综合体,还有中国现当代书画作品等。
这些资产,你要千万小心。他们已经进入博傻期,也就是说,持有人需要找个更傻的人,卖出去。

15、人民币大趋势是贬值
人民币汇率已经高估,这是不争的事实,预计2015年需要贬值3%到5%。
中国目前广义货币M2增速比GDP快5%左右,这种背离如果持续,人民币早晚有一天会大幅贬值。
能避免的办法,只有通过改革,实现经济转型升级,同时控制M2增速。你在资产配置时,需要考虑这个问题。
如果你有条件,可以配置美元、欧元资产,前者将继续升值,后者算是抄底。
注:广义货币(Broad money)是一个经济学概念,和狭义货币相对应,货币供给的一种形式或口径,以M2来表示,其计算方法是交易货币(M1,即社会流通货币总量加上活期存款)以及定期存款与储蓄存款。

16、股市火爆能持续多久
中国股市高溢价时代,最多维持到今年年底
随着IPO注册制的全面实施,股票供应量加大,平均市盈率将不断降低。
大部分中国股民,会在今年前半段赚点小钱,在今年年底前后,或者明年上半年血本无归。
他们是这个时代的铺路石,这是无法避免的伤痛。

17、谨慎投资,别被“卖房炒股”的说法忽悠了!
如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。
那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的普通住宅,中小户型的。
别被“卖房炒股”的说法忽悠了,选择自己最安全的方式活着,比赶时髦被骗要好很多。
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