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推涨中国房价的核武器来了!
类型:专家解读  日期:2015-05-28  浏览:2139 次  评论:查看评论

 最近一次降息后,中国5年以上贷款基准利率仅为5.65%,5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%,均处于历史低点。此前,中国商业贷款购房最高利率曾高达7.83%,住房公积金贷款购房最高利率一度高达5.22%。

    从货币到行政,从中央到地方,多管齐下的“托市”组合拳之下,中国楼市成交量增长、价格止跌、存量消化的势头已经出现。
     海通证券首席经济学家李迅雷表示,房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难,库存增加,但现在政策已经开始放松,随着销量的增加,供给相对较慢,价格也出现一定程度的上涨,尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认。所以政策的拐点和去库存的拐点都已经出现。
    交通银行金融研究中心发布的一份报告预测称,5月份沪深等重点城市成交量会继续回暖,新盘价格有上涨的势头,二手房“跳价”现象也将增多。
 
    回暖势头明显的中国楼市,又将迎来一款新的核武器—MBS。
    去年9月30日,中国央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行MBS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内人士更把它称作引爆楼市热度的核弹头!
     MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。
    因此,MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。
 

    回暖势头明显的中国楼市,又将迎来一款新的核武器——MBS。MBS,不是“面包师”,也不是“梦芭莎”,这看起来有点高冷、读起来有点拗口的三个英文字母,中文名更让人头晕:个人住房抵押贷款资产支持证券。它的运行机理是:银行将已发放出去的房贷资产打包,以债券形式在银行间或通过券商进行买卖交易,变现的资金用来进一步增大房贷资金池,以解决近年来困扰市场的房贷额度紧张难题。去年9月30日,央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行MBS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内大V更把它称作——引爆楼市热度的核弹头!这三个英文字母的威力到底有多大?它真能成为房价上涨的助推器吗?1美国人早就这么干了!举个栗子如果你三年前买了一套150万元的房子,支付了50万首付款,然后向银行借了一笔期限30年、总额100万元的房贷。3年后,你已经偿还了5万本金,房子也升值到200万元,这时银行把你剩余的95万元房贷打包做成一个名为MBS的证券产品,以一定的发行利率卖给券商或者其他金融机构,银行顺利拿回所有的贷款本金,房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构,这个时候,借给你钱的不再是银行,而是购买了MBS的机构或者个人投资者。谈到MBS,就要谈到它的起源地——美国。上世纪70年代前后,美国二战后“婴儿潮”一代开始成年,对房贷的需求激增,但由于房贷的发放机构——商业银行的资金来源大多是中短期存款,而房贷是长期贷款,期限不匹配带来的利率风险和流动性风险不断积聚,造成金融机构资金来源紧张,很多美国人无法贷款买房。为了解决房贷难题,从1968年起,具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大专业机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款,然后打包成证券化产品,向投资者发售。由于这些产品隐含了政府信用,但收益率高于美国国债,受到投资者追捧。MBS的发展自此进入快车道。截至2014年上半年,美国按揭贷款余额为13.3万亿元,其中MBS余额达到7.7万亿元,占比57.9%。

    除了缓解房贷资金来源紧张的难题,申银万国房地产行业分析师韩思怡认为,MBS能把房贷这一流动性较差的信贷资产,转化为流动性较高的证券资产,由于流动性提高,买卖更加方便,银行可以降低资产收益率的要求,从而实现降低房贷利率的效果。2有了它,楼市不用担心被误伤了!与美国相比,国内的房贷市场依然维持在商业银行“一家独大”的局面。截至2014年上半年,我国个人住房按揭贷款余额为10.74万亿元,但MBS产品几乎没有。自2005年以来,我国仅发行过4单MBS产品,总规模约为171亿元,在房贷余额中的占比可以忽略不计。于是,每当房贷紧缩,楼市总是免不了被误伤。尤其去年,银行纷纷收紧房贷额度,导致房贷利率普遍上浮,且放款时间延长,这是导致楼市出现深度调整的重要原因之一,连任志强也忍不住炮轰:去年房价就是被银行“打拐”。眼下,随着监管层大力推动资产证券化,MBS的发展已经箭在弦上。考虑到目前房贷的基准利率已经跌破了2008年末的最宽松时期,如果MBS真能让房贷利率进一步下行,购房者的月供负担将进一步减轻,这对楼市无疑是重磅利好。
 
总结:
 
所以,MBS的威力虽大,但要在短期内爆发不太现实,利率环境、政策支持、市场监管能否到位,将成为能否引爆这颗核弹的关键。
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