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未来五年房价跌多少? 多数人还不知楼市将彻底调整与颠覆!
类型:专家解读  日期:2017-10-25  浏览:1630 次  评论:查看评论
    10月9日,清华大学经济教授、博士生导师、著名学者、经济学家魏杰在第二期清华大学经管学院中央企业领导人员经营管理培训班上对中国宏观经济形势解读。以下根据魏杰教授的讲课整理,部分章节有删减。
 
    北上广深房价都可能会稳定
 
    雄安标志着下一步的发展动向
 
    如何抑制房市泡沫
 
    我们常说,要抑制资产泡沫。那什么是资产泡沫?就是资产价格涨得太快太高。资产泡沫主要集中在股市和房市。从中国目前情况来看,股票不太可能,主要基于三点判断:
 
    一是证监会目前主要职能是加强监管;
 
    二是证券部门对场外资金配置极度关注;
 
    三是IPO速度快规模大。
 
    预期未来五年内,股市将呈现慢牛态势。目前来看,资产泡沫主要在房市。房市是否存在泡沫,重点关注住房供给与刚性需求的关系。房产具有两种属性,即居住需求和投资需求。日本在1985年就是因为住房供给大大超过刚性需求,加上美国的剪羊毛,从而导致房市泡沫破裂,直到今天仍然没有走出泥潭。房产超过刚性需求后,一旦没有居住功能,也就没有了投机功能与投资功能。
 
    抑制房市泡沫的对策就是:中短期对策与长效机制相结合。中短期对策主要是两个立足点:一是严格约束投机和投资性需求。采取严格的限购政策;二是约束开发商的行为。今年以来两个手段很见效,一个是控制融资通道;另一个就是让面粉超过面包价格(地价高于房价)。长效机制,主要包括租售同权、共有产权、调整空间布局等手段。
 
    关于调整空间布局,是前段时间的热点问题。突然冒了一个雄安新区,有的人很吃惊,我说不用吃惊。我们几年前就在讨论调整空间布局。北京三大体系已经逐渐进入负面层面所以有必要调整,调整方向,把北京非首都功能剥离出去,找一个地方来承接北京的非首都功能。哪里承载啊?这个地点选择很重要,讨论了很长一段时间,最后公布的是雄安新区,承载北京的非首都功能。
 
    什么叫非首都功能呢?首都功能就是四件事,第一个就是政治中心,第二个国际交往中心,第三个文化中心,第四个科学创新中心。这四项最后确认为首都功能,其余都属于非首都功能。
 
比如说北京不是经济中心,因此经济方面的功能逐渐要离开北京。我估计可能未来,许多企业总部可能会搬离北京。第二个不是教育中心,所以我估计可能一些大学搬离北京,当然北大清华不会搬。但是要扩大规模很难,扩大可以办分校。再一个不是医疗中心,现在北京看病人85%是外地人,医院办到北京干吗?等等。还要往下排,都属于非首都功能。这些功能要寻找新的地方,最后寻找的地方就是雄安新区,承载北京的非首都功能,不属于首都功能的陆续要转向雄安新区。
 
    如果雄安新区建设取得成绩的话,下一步就要讨论上海怎么办,上海定义为经济中心,什么叫经济中心,哪些不属于经济中心?上海一样寻找新的东西,承载他未来的功能的,在哪里?大家看到北京选择了雄安新区,因为雄安新区是河北地区欠发达地区,承载能力巨大而且经济落后。我们一旦启动雄安新区一箭三雕,一个北京非首都功能转掉了,第二欠发达地区发展起来,第三北京房价稳定住了。
 
    下一步讨论可能是上海,再一个深圳、广州,深圳、广州最近有一个苗头提出来粤港澳大湾区,如果北上广深四大一线城市再造一个的话,就是产生四个新的一线城市,对中国经济拉动,巨大的拉动力。所以实际上雄安新区提出来,有人把他看的是很局部的问题,这是调整国内空间经济发展起点,标志着我们调整中国国内经济发展空间布局。雄安新区是一个试点,是一个千年大计,一定是长久的影响。
 
    实际上你们知道深圳和浦东都是靠寻找新的承载区起来的,没有浦东就没有现在上海,没有深圳也没有珠三角,实际上也是寻找新的承载区。现在三十多年过去了,一线城市有四个,需要寻找新的承载区。雄安新区提出来不简单是一个个案,标志着中国下一步经济发展动向,就是要大幅度调整中国经济发展空间布局,先从北京开始,未来可能会讨论到上海,广州深圳。
 
    广州深圳我看了一下,已经有一点讨论的基础,大家注意看到有各个原因找到雄安新区,原来通州太小,没法承载功能。所以雄安新区这个概念标志着我们要调整中国的经济发展空间布局,要再造几个一线城市,如果再造几个一线城市大家想一想,在拉动中国经济快速增长20年应该没问题,实际上中国经济发展启动的一个新的发动机,通过调整空间布局,把中国经济持续向前推进,所以大家要关注雄安新区建设,关注他所有动向,因为不简单是个案,是我们下一步整个经济过程中一个重大的问题,要调整我们经济发展的空间布局。
 
    雄安新区不知道你们在座去过没有,我已经跑了几次了,跑的原因干什么呢?就是通过在这里设计一个新区,来思考一下未来我们寻找新的承载区坚持什么原则,中央决定雄安新区一定有极其深刻的原因,不是简单的原因。有人问我,会不会一阵风就完了。我说你错了,千年大计,而且没有上升到重大战略调整高度上来,雄安新区起点实际上告诉大家,中国将大规模调整自己境内的经济发展空间布局,从一线城市先开始。未来将很大发展力度来支持中国持续的发展。
 
    我估计我们很重要的经济战略调整,就是全面调整中国经济发展空间布局,以雄安新区作为一个龙头,全面推动和讨论。这就是我们宏观上要调整经济发展的空间布局第一个层面,境内。就要从雄安新区开始,要支持中国经济增长最少在20年左右,第二个就是要调整我们中国在境外的空间布局,也就是所谓我们在世界的空间布局,中国已经成为第二大经济主体,而且中国经济生产能力已经严重过剩,我们产能过剩是一个大问题,所以这个时候也要寻找新的空间布局,在国际上的空间布局,怎么来重新布局?
 
    未来货币政策有可能大放水吗?
 
    1991年以来我国基本上采用货币宽松政策,但总有一天要转向。中央企业年初已经明确提出,要从宽松的货币政策转向稳健的货币政策,全国金融工作会议再次进行明确。未来,大面积投放货币的可能性非常小,作为企业应该关注这个动向,赶快进行自我调整。目前,货币增长速度已经回到2位数。
 
    依靠土地推动经济增长的模式到头了
 
    要推动供给侧结构型改革
 
    未来的增长点和动力在哪里?反复讨论后形成的共识就是推动供给侧结构型改革。供给侧结构型改革主要包含四个方面的内容:一是调整经济结构;二是转变经济增长方式;三是调整开放战略;四是深化经济体制改革。
 
    依靠土地推动经济增长的模式到头了
 
    中国过去主要依靠劳动力、土地、货币等要素投放推动经济增长,这种要素投放的模式已经到头,不可持续了。
 
    由要素投入向创新驱动转变,这是中国经济增长方式转变的方向。创新驱动有三个层次:一是产品服务的创新。二是商业模式的创新。三是技术创新。其中,最为重要的是技术创新,最难的也是技术创新。
 
    创新基础由四个部分组成:一是法律基础,对知识产权的保护;二是财力基础。需要强大财力支持;三是物质基础。没有现代化的实验室,不可能有创新。美国之所以能吸纳全世界人才,关键是有最好的实验室。北京提出要建设三大科学城;四是人才基础。核心是将人的聪明才智调动起来,人才制度起着决定性作用。中国无限度扩大教育功能的问题很严重,教育仅仅是开发,不能再搞应试教育,一定要因材施教,要让孩子的天赋释放出来。
 
    调整开放战略,认清“一带一路”的战略地位
 
    过去我们的开放战略两句话:一是扩大出口,二是吸引外资。实际上就是达全球化便车。全球化有两次:一次是1750到1950年,主导方是欧洲列强,西班牙、葡萄牙,他们推动全球化方式就是殖民地,以殖民方式推动全球化。我最近查了一下只有一个国家没有被殖民,就是日本。日本为什么没有被欧洲列强殖民呢?因为欧洲人到了日本发现,这个地方只有地震,什么资源都没有,吓跑了,所以没被殖民,其他国家都被殖民过。英国最近首次公布了火烧前的圆明园,全世界惊叹这是世界上最美丽的地方。
 
    第一次全球化主要方式就是殖民,战争、暴力,引发了两次世界大战。二战结束标志着第一次全球化过去,美国认为是二战最主要的战胜国,所以美国主导了第二次全球化,特点就是国际贸易,国际贸易是第二次全球化特征,殖民地是第一次全球化特征。国际贸易成为推动全球化的主要方式。中国在1978年也加入到全球化的浪潮,最后的结果现在人们发现,中国是全球化最大受益方,我们后半场才进来的,有很大优势,像打篮球一样,人家筋疲力竭我们上场。1997年我们月收入几百块钱,现在几千块钱。1997年我们高速公路,你想想有多少高速公路,现在中国基础设施引领全球。
 
    中国是全球化最大受益方,美国是主导国,发现自己是最大的受损方。美国现在连年国债,基础设施越来越陈旧,北美蓝领工人的工资20年没有加一块钱。大家看到全世界都开始反全球化,以美国为主。我前些年去美国碰到美国著名经济学家萨谬尔,跟我聊这次全球化,这次全球化本来是国际贸易为核心,国际贸易理论基础就是比较优势,什么叫比较优势呢?每个国家搞自己搞的最好的,然后交易,大家获得收益,但是中国加入进来之后你们破坏这种规则,你们中国什么都要搞了现在。一开始你们搞鞋帽、袜子、服装。紧接着搞家电,之后搞汽车,汽车之后搞高铁,高铁之后搞IT,IT之后搞飞机,我们搞什么?我们生产什么?发现中国这种全能的发展,实际上破坏了他们所谓的规则,对我们意见非常之大。
 
    中国之所以什么都搞,因为中国有巨大市场,十三亿人口市场能承载这个问题,所以批评中国你们破坏了规则。去年美国大选,我一直判断一定是特朗普上台,因为不是个人的问题,是一个思潮。特朗普上台以后,中美关系一度非常紧张。
 
    中国已经意识到这个问题了,我们判断第三次全球化,第三次全球化就是全球配制资源,不是国际贸易了。技术、资本在全球配制。因为一旦转向全球配制资源的话,大家将会利益共享,中国现在到美国建玻璃厂,给美国出口玻璃的话,一定是美国受损。但是我们建玻璃厂怎么办呢,美国有税收了,就有就业了,我们有资本回报。我们应对这一条,提到巨大决策是“一带一路”,“一带一路”等于在全球范围内重新配制经济发展空间,不是简单的、一般的问题。
 
    我们在全球要配制自己经济发展空间,所以提出来“一带一路”,“一带一路”论坛刚刚开始欧美日抵触,但后来都来了。你来或不来,我们都要干!大家看成果非常丰厚。实际上未来中国发展将产生一个新的机遇和空间,等于在国际范围内,给中国重新找所谓生长的空间配制。
 
    “一带一路”状态你们会感觉到,标志着中国开始配制自己国际发展空间,因为我们现在是第二大经济主体,估计2030年成为实际第一大经济主体,你是世界第一大第二大,一定是全球资源,而不是中国简单的问题,所以“一带一路”率先启动,中国2018年办第二次“一带一路”论坛,也就是我们整个国际增长空间的重要举措。你们中央企业的要研究这个问题,去一带一路沿线去看看。但是走出去,一定改变原来思维模式,要积极应对风险。
 
深化经济体制改革,房产70年到期后还是你的
 
    明年是中国改革开放40年周年。我们今天的改革,必须面对现实,坚持问题导向,哪些问题最为尖锐就改革哪里。
 
    一是产权保护问题有待进一步落实。历经改革发展,人们都从无产者为有产者,这就是现实。大家都会担心财富安全问题,怎么让大家放心,保护产权的改革就非常必要。去年出台了保护产权的决定,恰好碰到温州房产20年到期,大家都很着急。温州有批房子20年期限到了,国土资源部回复“两不两正常”。“两不”是不用再申请延长期,不用再交所谓的土地出让金。
 
    “两正常”是正常登记,正常交易。所以房产在70年到期以后还是你的,连土地出让金都不用交。因为温州事件代表了全国未来的方向,要保护产权,所以在保护产权方面可能会陆续出台一些办法。虽然文件没有讲取消原罪的问题,但实际上就是既往不咎。所以,中共中央去年12月份推出《中共中央国务院关于保护产权的若干决定》。今年的两会推出民法总则,都是围绕保护个人财产做法律上的准备。过去没法可依,现在有法可依了。
 
    以上,着重围绕防范金融风险和推动供给侧结构型改革进行了一些分析,主要是为大家提供一些思考的方向,给大家一些参考。谢谢大家!
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