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年底注意!这种“捡漏房”买了就被坑
类型:楼市要闻  日期:2017-12-20  浏览:2281 次  评论:查看评论

    一到年底,常常能看到这样的新闻:“某某楼盘工人集体讨薪,围追堵截、上楼上访,承建商没钱哭穷,政府部门从中协调,最终皆大欢喜。”“有钱没钱,回家过年”,年前也成了集体讨薪的高发期,尤其是参与楼盘建设的建筑工人。在很多人看来,房价那么高,房子卖了那么多,但凡跟房子沾点边,都是稳赚不赔的买卖,你开发商挣了这么多钱,还不给工人发工资,良心真是大大的坏。但其实不是那么回事:跟房地产沾边就有钱挣,但不是都能挣到钱。

    为什么呢?房地产项目从立项拿地到开工建设,再到竣工验收,虽然每一个环节都是紧密衔接的,但也是相互独立的。就拿开发建设来说,开发商不会自己进行建设,要选专门的施工单位来进行建设,拼实力拿地拿项目的开发商不好找,等着开工的承建商多的是,所以就形成“开发商市场”——谁听我的,我就选谁。要拿下我这个工程,那你就得给我交工程保证金。对承建商来说,钱还没开始挣,就得把押金放在开发商那里。保证金还属正常,更夸张的是,开发商让承建商自己解决建筑材料,统一报账结算。

    承建商肯定能挣钱,但是这钱也真的不好挣,要建设就得有工人,一个项目里几百号工人是常有的事,工钱还得承建商自己出。承建商说白了是开发商的打工仔,又把钱都压在了项目上,哪里还有钱给工人发,所以也会按工程进度结算工资。好在工人都是跟着包工头出来的,包工头解释一下问题都不大,所以年底的时候,开发商跟承建商结算工程款了,承建商就能跟工人结算工资。一旦开发商没钱,那么承建商的钱就没着落,工人工资更是没谱,集体讨薪的事就发生了。

    有人要问了,集体讨薪说的再大也是劳动纠纷,跟我们投资房产有什么关系?发不下来工资,根儿就在开发商那里:要么是开发商没钱,要么是开发商跑了。这不仅造成了讨薪,还衍生了一种房产——抵账房,也叫顶账房、工程抵债房等等,叫法不一,是开发商无力支付工程款,用开发建设的房产抵债的房子。而且,在开发商抵给承建商之后,承建商还有可能抵给建筑工人,有时不给发工资,还让工人补房款,自然就没人愿意要。这种房子有几个特点——首先是价格低,其次是数量少,最后是传播途径单一,小范围传播。给人的感觉是:捡漏儿了你就别张扬,闷声发大财!但其实呢,结局可能是牙咽到肚里,闷声吃大亏。

什么时候有抵账房?

    开发商和承建单位是按照工程进度结算的,比如正负零时结算、主体工程完工结算、装饰装修之后结算、配套建设完毕结算等等,双方会合同约定结算方式。容易出问题的就是主体工程完工的时候,这个时候开发商总投资一般在50%左右,而要给承建商的钱也是工程款的一半左右。而开发商那里呢,拿到预售许可证开始卖房子,卖房子的钱再开发一个相同的楼盘都够了,但却没有钱——资本是逐利的,放着吃利息能吃多少,当然就投到了收益率高的项目中去了。原本专款专用的资金被挪作他用,楼盘项目建设的资金链断裂,到了付款结算的时候——要钱没有,要房给你。房子给了承建单位,承建单位要那么多房子也没用啊,工人要吃饭,总不能吃房子。所以,你会接到做工程的朋友给你打电话:嘿,兄弟,你不是要结婚吗?我这儿有几套很便宜的房子,我给你留一套?

为什么价格低?

    每个人都喜欢买物美价廉的东西,但一份价钱一分货才符合市场经济的规律,开发商卖房子是这样,承建商卖房子也是这样,房子便宜是有原因的:

    首先,卖相不好。开发商抵给承建商的房子,楼盘往往没有通过竣工验收,很多都还正在建设过程中。买东西讲究货比三家,遍地都是开发商拿钱砸出来的高上大样板房,任你户型、朝向、楼层再好,归根还是一个灰暗的毛坯房,改变不了人是视觉动物的现实。不怕房子好,就怕货比货,一比较,谁还愿意买。

    其次,急需变现。承建商夹在开发商和建筑工人中间,却指望不上开发商,总不能花自己的钱给开发商擦屁股,更别说自己没钱了。等不了开发商,又没有专门的销售团队,只好自己动手,以求丰衣足食,钱多钱少,有比没有强。

为什么数量少?

    按照常理,价格低的房子应该很抢手,多抵就能多卖,多卖就能多得,为什么做工程的朋友跟你说仅仅有几套,难道是物以稀为贵?才不是呢:

    一是回收成本(一码归一码)。开发商给的抵账房,抵的是过去发生的工程款以及保证金,并不是整个工程建设的工程款。因为后期建设没有发生所以没有产生,另外一个是承建商是否继续建设还有待考虑,抵账房的总数就下来了,而分到工程朋友头上的数量就低了。

    二是房源稀少。虽然开发商乱花钱导致资金链断裂,但我们仍然得把他假设为善良守法的开发商,否则购房业主受到的损失将会更大,面临的风险也越大,那种情况更为复杂,只能简而论之。我国的预售制度决定了开发商在拿到预售证之后,就会抓紧卖房子,然后才是建设楼盘,在楼盘建设到不得不抵账的时候,房子已经卖过一轮了。每个地方行情不一样,守法的开发商只能拿没有卖出去的房子抵账,近几年房地产火热的市场,能有几套用来抵账实属不易。

为什么渠道单一?

    如果你花了100块买了一本书,3天后,你发现另一个人花了60块买到这本书,你会怎么想?怎么做?把书换成房子之后,你可以是张三,可以是李四,也可以是王五,可以是你们购房业主群里的每一个人,所有人都发现了先买先亏,那会出现什么状况?业主们不会坐视不理,政府也不会视而不见。

为什么有风险?

    抵账房分为很多种,抵给承建商的风险最大。

一房二卖

    前面为了简化问题,我们要尽量假设开发商遵纪守法,可开发商如果真的守法,那就不会出现抵账房。抵账过程是购房人无法了解的,从开发商到承建商,再从承建商到购房人,这种转手会给业主一种错觉:房子没有问题,承建商才会同意抵账,自己拿来卖。但承建商只是为了钱,只要能尽快拿到钱,他也许不会考虑那么多,因为他不会留下房子。

    就商品房市场交易量来看,开发商在预售阶段就会卖出了绝大多数甚至全部房子,能用来抵偿承建单位的工程款和保证金的房子几乎可以忽略不计,因而在考虑购买抵账房的时候,首先要考虑是否存在一房二卖。如果一房二卖,就会出现抵账房业主和商品房业主争一套房子的局面,而抵账房业主就会很被动。

楼盘烂尾

    之所以会有抵账房出现,是因为开发商和承建商的债务纠纷,而抵账房解决的是已完成工程进度的债权债务。前期款项拿不到,开发商已经构成了违约,哪怕购房业主再着急要房子,承建商已经没有动力继续建设,拿钱走人才是他们的最佳选择。开发商没钱,承建商退场,除非另有接盘侠,否则不会有人愿意继续承包建设,楼盘就可能烂在那里。不管多少钱买的,最后都只能孤零零立在那里了。

假抵账房

    业主购买抵账房,要先把钱交给承建商,然后和开发商办理手续,开发商和承建商有一个抵账合同。而有的抵账房是单方面抵账,并没有规范的合同,开发商不给钱,承建商只能去占房子卖房子。正常情况是不会有人买这种抵账房,可这种房子比平常的抵账房还要便宜,所以难免会有人动心。这种房子不仅程序不合法,而且后期手续也不好办理,如果开发商不配合办理产权证,即使占着房子也是大麻烦,更何况还有其他情况。

    买房子要谨慎,买抵账房更要谨慎。抵账房的问题不在于能不能买,而在于你是否查询了房屋备案登记情况、在于你是否查阅了抵账合同、在于你对楼盘是否有信心……现实中也有通过抵账房走上人生巅峰的业主,但谁会是下一个没有人能知道。有人说,投资本来就有风险的,还是要买,那就多说两句:抵账现房,能够办证!

北京东城曾发生过这样的新闻:动迁户遭开发商诈骗误买抵抵账房房,16年后遭拍卖。

    家住东城区灯市口大街的赵先生最近遇到一件烦心事,自己购买的房子不但16年未拿到房产证,更悲催的是,近日还被法院查封拍卖了。昨天,北京晨报记者实地探访了解到,他在2000年从南光集团有限公司购买了该房产,但对方迟迟没配合办理房产证。而在出售房屋前,该公司竟然用房产为下属公司做担保,在珠海法院做了抵押。目前,由于下属公司无力还债,赵先生所购房屋被法院查封,楼内12户居民不知所措。

购房16年办不下房产证

    昨天,记者来到灯市口大街14号楼,该楼靠近大街东口,闹中取静。“我从小学家就在这里,到今年整整44年了。”这栋楼的居民赵先生介绍,在1988年前,在这里曾是灯市口大街36号院。“那个院子正是我家,当时我们是独门独户,院里共住着我父母和兄弟姐妹九口人。”

    随后,记者来到赵先生家中,据他介绍,1988年,东城区城建开发公司进行拆迁改造,分给他家三套原址回迁住房。“起初,只分给我们两套住房。后来在争取下,经过法院调解,调成三套。”从赵先生出示的《东城区人民法院民事调解书》上,他的说法得到证实。此外,他告诉记者,由于当年房产公有制,这栋楼房建成后被东城区城建卖给名为南光(集团)有限公司(以下简称“南光公司”)。“直到2000年,实行房改政策,房屋私有化。南光公司就让我们购买该房。”

    赵先生说,于是他向南光公司签订了购房合同,并交了购房款。记者从他提供的购房合同和收据上看到,2000年9月,他以购买南光公司公有住宅楼的方式获得了该处房产。可自打那时起,他的烦恼就接踵而至,“直到现在都没拿到房产证。”赵先生气愤地说,购房后,他曾多次催促,但对方始终拖延。而在购房协议中明示,南光公司应协助住户到房地产交易所办理房契过户手续。

12户居民没处说理

    事态随后进一步恶化。2009年6月,赵先生收到一封南光公司北京办事处寄来的通知,他打开后傻了眼。“那时,我才知道,我们的房产已经被珠海法院查封了。”原来,赵先生居住的房屋被南光公司给其下属单位担保所用,由于下属单位无力偿还银行贷款,法院把该栋楼全部查封。说着,赵先生递给记者一张珠海法院对该房产的判决,记者从中发现1998年南光公司就已经将房产向法院抵押,但2000年却又向赵先生出售。对此,赵先生表示,购房前毫不知情。“做了抵押还卖给我们,这不是骗人吗。”他气愤地说。

    此后,赵先生又多次联系南光公司,“对方说只要法院解除查封,就会协助我们办理房产证手续,再后来又是杳无音讯。”更出意料的是,2016年7月27日,楼下门口处贴出了《珠海市中级人民法院的告知书》,告知此楼将被拍卖。没过多久,法院派来的房产估价人员就上门勘察。

    “这可把我们急坏了,住了16年的房子,眼瞧着不是自己的了,让这楼里的老老少少都不知所措。”而根据通知上的内容,记者看到12月15日,珠海法院就将这栋楼进行了拍卖。随后,记者走访了解到,该楼内12户居民均与赵先生遭遇相同。

    记者就此事拨打南光集团北京办事处电话,工作人员称,此前接到不少居民咨询,对方记下记者联系方式后表示,稍后会有相关领导回电。但截止发稿时,记者没能收到任何回复。

律师:相关公司涉嫌欺诈和违约

    北京市观道律师事务所主任律师朱金元表示,虽然根据有关法律的规定,开发商可以出售已抵押的房屋,但前提是必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实。“南光公司在出售前,并未告知买方, 有故意隐瞒房屋抵押的事实,已构成欺诈。而导致灯市口大街14号楼居民房屋被拍卖,失去了所有权的另一原因为南光公司没有配合买家办理房产证,未能履行合同约定,属于违约,应承担违约责任。建议居民向人民法院起诉。”

此外,对于购买被抵押后房产行为所存在的风险,朱律师提示:

一、房产部门不予办理产权登记手续,业主无法取得房屋所有权。如无法对房屋买卖、出租、赠与、继承等。

二、当开发商到期不履行还款义务时,业主如想取得抵押房屋的所有权,只能先代替开发商履行向银行还债的义务,然后再向开发商追偿。否则,银行主张权利时,如开发商无力还债就必须退房还债。

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