• 楼市大变局!中央选定了这18个城市,试验开始了(名单)
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-01-22  /  浏览:2894 次  /  


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永远不要低估国家决心


在“房住不炒”大背景下,一大波让房子回归居住属性的实质性措施正在加速赶来。1月17日,再传重磅消息,意味着楼市变局即将进入2.0版本。


根据央广网报道,中国自然资源部已同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳五个城市利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案。


加上之前批复的13个城市,也就是说,目前国内已有18个城市已经同意试点将集体建设用地建设租赁租房,分别是:


北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳


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在我国,根据土地所有权的差异,可以将土地类型分为城市建设用地和集体建设用地两大类,前者所有权归国有,后者归“集体所有”。


集体建设用地一般是不能直接参与建设开发的,在过去,由集体土地变成城镇建设用地,一般都需要政府征地,然后转换土地性质。我们大众所熟知的“小产权房”,本质上就是违规在集体建设用地上搞“建设”,所以小产权房从严格意义上来说是不允许上市交易的,也没有房产证。


目前,我国的城市建设用地已完全入市交易阶段,其用途也已囊括了居住用地、公共设施用地、工业用地等所有用途,各地的国土资源局也会对城市的每一宗城市建设用地进行招标、拍卖、挂牌等方式进行交易处理。


我们能看到城市的“繁华”,基本上都要归功于当地政府“土地财政”,因为当城市把集体用地变成城市建设用地以后,征地后带来的收入其实是归于政府的,政府靠卖地的收入,把城市建设的更完美了,但同时也带了新的问题——居高的房价让后来者望而生畏。


如果房价一直这么涨下去,那么一个城市的人才终究会流失,那么有什么方法防止人才流失吗?当然,最快速的方法就是降房价,但降房价有会带来新的问题,比如房价下降,那么断供者就会越多,断供者增加,银行压力就越大,而银行的压力最终还是会转嫁到地方政府。


所以选择以房价下降的方式来挽留人才,有它的局限性,不到万不得已,大概率不会使用这招。房价不降,又得让后来者愿意留得下来,最直接的方式,就是提供更多低于市场价的住房。


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我们知道,决定房价高低的一个重要因素,取决于地价高低。


同样是一座房子,在一线城市它就值个上千万,在三四线城市可能就值个几十万,都是钢筋混凝土,差别怎么就这么大?本质上还是一线城市需求更大,买房的人更多,地价也就这么哄抬上去了。


过去房价上涨时,有人觉得以前的几波房价上涨并没让农民没得到啥好处,怎么说呢,这就好像股市里面不同行业的股票,不同行业周期性不一样,存在先涨跟滞涨的情况。


而农民手中的“股票”,无疑是属于滞涨周期的。而此次的这波红利,颇有些给还没买房以及之前未享受到房价上涨福利的农民派发了个“红包”。


此次试点最大的一个特色就是,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以采用联营、入股等方式,不用经过国家征地环节,甚至连开发商这个环节也可以省去,可以直接进入市场!


首先,这对没买房的人来说,无疑是一特大利好,因为集体建设用地相比城市建设用地土地成本是大幅下降的,以北京、上海为例,这些城市的房子,房价成本里基本上有70%的成本来自于土地成本,另外再加上开发商的成本,才构成了真实的房价。


现在直接用集体建设用地建房子,无疑对平抑未来的租金价格、房价都将产生重大影响。


对没买房的人来说,可以有机会租到低于市场价的房子。


对城市来说,既能把此当成吸引人才的一种宣传方式,又可以通过该手段达到抑制房价过快上涨的目的。


对农民来说(尤其是大城市郊区的农村户口),也相当于多了一个“福利”,无论是直接自盖自租,还是通过参股的方式把土地承包出去,都可以通过房子带来更多利润。


不难看出,国家建立“租售并举”长久的住房体系的决心之大,此项政策波及的城市也越来越广,截至目前,全国已经有了18个城市开始试行该政策了!


住房的历史转折点已经到了!中国房地行业的高暴利时代已经成为过去式了,而迎接这一切正是租售并举+城乡融合发展!


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租房大幕已经拉开一角,而且越来越多城市正在加入该队伍中。


截止目前,此次主动批复的可以将集体建设用地建设租赁租房的18个城市,已经囊括了一二三四线城市,而且可以肯定的是,未来加入的城市自会越来越多。


我猜测,未来集体用地建设租赁住房,极有可能成为地方政府调控房价的一种手段。未来在同类城市中人口规模大、人口流动大的城市,甚至是房价上涨过快的城市,都有可能通过优先发展租赁市场来对冲房价。


比如此次加入的5个城市,在去年所有的城市中,都是房价上涨比较明显的,尤其是贵阳和海口,根据统计局数据,在2018年全国70城房价指数排行中,在个别月份还出现过涨幅位居第一的情况。


可能有些人纳闷,此次试点的18个城市中,怎么没发现深圳?按理来说,深圳无论人口规模、人口流动,应该都是算得上所有城市的佼佼者。


深圳没在此次试点的城市之中,其实有两个重要原因。一是因为深圳本身土地就已不够,本身能够用来建房子的土地,相比其他城市要少得多。另外一方面,由于深圳大量“城中村”、“农民房”的存在,实际上早就已经使得深圳的租房价格相比北京、上海,要更划算。


现在看来,马云在2014年给员工的内部信《未来年轻人,要学会租房子》说讲的,还是有几分道理:


房子车子现金在未来都不顶用,年轻人要学会租房子,只有房租价格合理了,房地产才没有泡沫。

还是那句:房住不炒!那些逆潮流而动的投机客,终究有一天会被拍死在沙滩上。


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