• 要小心!楼市囤积的“隐患”已经爆发了
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-02-27  /  浏览:2976 次  /  


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2019开年——


上海1月份有13个项目开盘,其中有三个盘传出日光的消息。

北京1月份出让的两块住宅用地,不再设限价。

广州放宽引进人才落户的年龄限制。

南京最近发布积分落户新政。

开年的一个多月里,杭州近10盘的“销许均价”悄然上涨。

武汉的限价约束力正在逐步松动,备案价2018年末上涨了2%-10%。

……


一二线楼市开始为市场回暖蠢蠢欲动。


而另一方面,我们看到的是三四线楼市的惨淡。



 2


三四线楼市开年“凉凉”。


在为期15天的春节返乡置业中,三四线楼市并没有迎来期待已久的小高峰。


据悉,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比去年下滑了6个百分点。返乡置业意愿人数比例减少,观望现象严重。


有数据显示,百城新开楼盘在2019年春节期间去化率持续走低,44城供求双降。其中,绍兴、舟山、晋江、烟台等干脆0供应。


成交方面,三四线小城整体下跌23%。其中,成交量同比“腰斩”的城市不在少数,惠州、台州、韶关、晋江等成交量同比跌幅甚至超过70%。

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▲注:数据来源于克而瑞中国


案场到访量、新开盘项目去化率等等相比往年都有明显的回落。


比如——


江西永新县,市场占有率高达20%的永新碧桂园,春节期间的到访量同比大幅下滑50%。


湖北十堰,往年春节返乡置业的成交量,大概占到全年的30%。今年很多楼盘降价了,销售也没什么起色。


广东惠州,春节期间供需双降。数据显示,2019年1月至2月中旬,整体认购金额同比下降超过70%。


江苏常州,春节期间各楼盘去化率下跌10%-20%,导致一些楼盘只能降价促销,以价换量。


……


还有一些楼盘早早就在节前表示,受市场影响,今年春节恐怕要开启真正的“休假模式”了,现场活动等到节后才会考虑重新启动。


比如福建泉州,在今年春节就显得很“高冷”,除了每天应景地发发朋友圈,线下活动明显减少,宣传和拓展的热情减退不少。


再比如江西赣州,春节全市大概60多个楼盘中,售楼部普遍初二、初三开始上班,部分卖的不好的楼盘每天只安排值班。楼盘日均到访量低于5组。


其实,就算是“春节不打烊”,使劲浑身解数揽客的楼盘,也没有出现热销的现象,售楼处大都门可罗雀。


最典型的就是绍兴了。


有的楼盘买房送车位暗地里降价;有的楼盘干脆买房送汽车,再送8万豪礼和三金;有的楼盘营销玩的很应景,直接报销返乡路费;有的楼盘每天都有特价房上线,基本单价都能优惠1000左右,总价最高能优惠10万。诚意十足,但效果甚微。


可以说,这个春节,“降温”是很多三四线小城的代名词。



 3


三四线楼市的惨淡表现,正体现在了一些房企的销售业绩上。


数据显示,2019年1月份,全国TOP100房企的权益销售规模较去年同期下滑了8.6%。其中,超过三成房企的权益销售金同比下滑。


其中,1月份全国销售前三甲依旧是万科、碧桂园、恒大,但业绩同比去年下滑近30%。

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最典型的要数“三四线之王”碧桂园。2018年中报显示,2018年上半年,碧桂园4124.9亿元的合同销售额中,62%来自三四线城市。同时还有数据显示,碧桂园新增建筑面积中,三四线占比高达80%。


所以说,1月份销售额的下滑与春节期间三四线楼市“降温”有很大的关系。


对此,嗅觉灵敏的房企早有准备,像碧桂园、恒大、融创等等这些以快周转出名的大开发商,已经在逐步退出三四线小城。


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为了救市,三四线楼市的调控政策大概率会出现松动。


比如之前的菏泽取消商品房限售。


比如之前的衡阳暂停执行限价政策。


还有最近的安徽阜阳,规定2019年之后挂出的土地出让公告取消限价条款,住宅备案价不再受土地出让的制约,房企可以自行调整价格。


可以预见,随后应该还会有不少三四线小城放松调控政策。


同时,落地的利好政策也会不断。


比如安徽淮北最近给予退宅进城农民、外来务工人员购房奖励等等。


但,真的能救市吗?


答案是否定的。


三四线小城没有地位,也没有产业,如今,对于更多的90后购房主力,受一二线城市人才引进政策、置业门槛降低等吸引,会选择在一二线城市安家置业。


今年春节就发生了一种“逆向春运”的现象。很多三四线小城的居民开始纷纷往一二线城市过年。三四线的房价已经不低,越来越多的年轻人开始在大城市置业,不再选择返乡置业。这是三四线楼市今后难再火爆的一个原因。


 5


明年经济形势咋样


而更主要的一个原因,是棚改的收缩。


三四线小城一直是棚改的主要对象。棚改货币化安置会释放出很多购房需求。供求决定价格,供应来不及变化,需求猛涨,短期内一定会导致房价上涨。


特别是2016年和2017年,棚改是推动全国约160个三四线小城房价大幅上涨的重要原因。


然而,2019年,棚改政策发生了变化。各省市对棚改的目标都做了巨大的调整,有的城市棚改计划被“腰斩”,甚至“膝盖斩”。

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▲注:数据来源于网络


其中,2019年棚改目标跌幅最大的要数河南、山西和四川。

河南从50万套下调到15万套。

山西从12.52万套下调到3.26万套。

四川从25.5万套下调到15万套。

……


还有一些三四线小城将逐渐用实物安置,取代货币化安置。


最典型的是山东济宁。之前这个小城的棚改规模一直在全国前列,2019年棚改规模明显回落,更多采用实物安置。受制于棚改货币化安置离场,量价短期都难再出现大幅增长。


再比如江西赣州。在2015年和2016年,这里中心城区的棚改货币化程度高达90%以上,补偿标准也不断提高,造就了一大批拆迁土豪。而从2018年下半年取消棚改货币化补偿之后,购房需求大幅减少,棚改客户成交占比由原来的30%降到5%。


三四线小城在棚改进程中收益最大,失去棚改支撑,对三四线小城来说,无疑是一大利空。


 6


春节期间,微博上有一张很火的照片,来自一个三四线小城。


“雪花漫天,几个售楼员光着膀子在大街上卖力的发着传单。”


当这个小城里的楼盘已经沦落到用这种方式去博眼球、揽客户的时候,我在背后隐隐感到了一丝危机。


三四线小城囤积的隐患已经爆发。


一方面,是棚改货币化安置比例在不断收缩,购买力提前透支。


另一方面,是住宅的库存量在不断上涨。很多三四线小城的库存去化周期已经超过5年,甚至更长的时间。


这两方面注定是相悖的。


棚改货币化安置一直都是拉动去库存的先行官,棚改货币化安置收缩,去库存自然成了问题,库存量只能像滚雪球一样越滚越多。


毫无疑问,2019年,对三四线小城来说,是一场恶战。


有人说,三四线风已起,就快要下雨了。雨到底有多大,我们到时候看。


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