• 东方悦府
  • 文苑祥居
  • 新增广告位
    • 楼市退潮!裸泳的人正在付出惨烈代价
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-04-24  /  浏览:2899 次  /  


    1


    算一笔账


    本轮楼市调控,自2016年9月30日全国统一实施以来,至今已三年过半。


    在这三年半当中,绝大多数城市房价几乎没涨、不少城市甚至出现了10%以上的跌幅,对于部分远郊新城、城市新区来说,其房价跌幅更大,大到部分地区价格近乎腰斩(如环京的楼市)。


    如果房贷按4.9%的基准利率、30年等额本息的还款方式来说,我们可以算一笔帐:


    房贷100万,月供超5000元,一年总还款6万,三年半下来就是20多万;

    房贷500万,月供超25000元,一年总还款30万,三年半下来就是100多万;

    房贷1000万,月供超50000元,一年总还款60万,三年下来就是200多万;

    房贷2000万,月供超100000元,一年总还款120万,三年半下来就是400多万。

    ……


    打一个贴近生活的比方,这三年来:如果房贷100万,相当于两年的工资没了;如果房贷500万,相当于两辆宝马5没了;如果房贷1000万,相当于两套强二线城市的首付没了;如果房贷2000万,相当于两套一线城市的首付没了。


    有人会立马反驳:买房贷款100万、200万算正常,顶多贷款500万,哪能有房贷1000万、甚至2000万的?!


    房贷1000万以上的人,相对于14亿人来说,占比确实极低,但其绝对数量却也可观。且不说北上深的新房总价动辄千万,在2016年这轮楼市行情中,通过抵押大城市、尤其是北上深一线城市的房子再高杠杆买房的投资客就是一大波。


    如果这些高杠杆炒房客(更合适的说法应是房产投资人),有着能裹住月供的高收入也没什么,问题是没有。他们月供的绝大部分来自于贷款,即俗称的以贷养贷——用新的贷款去还到期的贷款、把贷款的一部分留下来去还到期的贷款。


    而今三年半已过,楼市的暴涨没有到来、反而在漫长的跌价中煎熬。损失的不仅是真金白银,更重要的是月供正断、杠杆正断。


    他们就是这轮楼市高潮中的裸泳者,现在已到露底裤的时刻。


    这轮楼市暴涨,给全体中国人上了一堂洗脑的财富课——房价永远涨、买房必致富、杠杆撬动财务自由……也因此,投机氛围极浓。


    在自媒体的蛊惑下、在房产大V的教导下,人们迫不及待的加杠杆买房,房投圈里比的是:谁持有的房产面积多、谁名下的房产数量多、谁的银行贷款负债多。


    于是,把全款房抵押后筹首付、把按揭房结清尾款后再抵押筹首付、通过信用卡/信用贷/网贷等筹首付……一时成为风潮。


    在笔者认识的人当中,就不乏高杠杆炒家。在2016/2017年楼市最火热的时候,把北京的房子抵押出来三五百万,再去环京买入十余套房产、撬动上千万负债。


    而今,房价近乎腰斩不说,重要的是房子既卖不出去也租不出去……近乎是一笔死资产,同时留够两年的月供也已耗尽,杠杆正在断裂。


    这些裸泳者,赌的是周期、赌的是政策、赌的是楼市夜壶、赌的是放水刺激。


    可现实却让他们一再失望。



     2




    预期幻灭


    过去的成功和经验会让人的思维固化,并由此形成路径依赖,这在房产投资中特别明显。


    过往经验看,对楼市来说,每一次危机确实是危中藏机。


    1997年亚洲金融危机冲估中国经济,为扩大内需,其中的一个策略就是住房商品化改革,由此开启了房地产作为国民经济支柱的序幕。


    2007年美国爆发次贷危机并随后引爆全球金融危机,深度依赖出口的中国经济再遭重创,为扩大内需,启动四万亿信贷刺激,出现了全国第一轮房价暴涨,居民历史上最大的一次造福运动开启。


    2015年底,上次四万亿刺激后遗症显现——产能过剩、经济低迷、企业利润微薄,为产业和消费升级,再次提出去产能策略,信贷放出的水再次流入楼市,推动全国房价普遍性暴涨。


    经过这几轮暴涨,大家终于不淡定了——买房致富成了坚定的信仰,并总结出“危机必刺激楼市”、“房价三年一周期”、“保经济必放松楼市”等结论。


    所以,楼市调控了三年多,大家等待了三年多,并不放过对任何一次危机的深切期待。


    中印边境对峙,刺激经济、楼市要放松,房价要涨了;

    欧美科技封锁,刺激经济、楼市要放松,房价要涨了;

    中美贸易摩擦,刺激经济、楼市要放松,房价要涨了。


    可出乎大家预料的是,本轮楼市调控政府决心之强、时间之长、执行之严厉远超大家想象,“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济手段”等一再被提起,并在坚定执行。


    2月,新冠疫情全面爆发。工厂停产、商场停业、交通管制、娱乐暂停……经济遭受巨大冲击。


    为应对疫情,政府出台了一系列刺激、救市措施,其中的一项就是信贷政策——也就是俗称的印钞放水。


    “房价将暴涨”的高潮呼声再次在市场流传:抄底时机已来、调控放松将至、钱将再次流入楼市、疫情结束房价将报复性上涨……一时扰动得人心惶惶,彷佛不抓紧买房就错失了一个亿。


    起初,各地政府确实也有一些放松楼市的小动作,如公积金贷款调整、放松落户限制、甚至还有买房补贴等,再加上一些银行本来是支持实体的信贷放松被解读成楼市信贷放松,不少人陷入房价暴涨的焦虑当中。


    可事后证明不过是虚惊一场,各地或明或暗的鼓励措施很快被叫停。


    房价将因疫情而暴涨的幻想再一次破灭。


    其实时至今日,仍有一些人坚持楼市暴富的信仰,那它何时会破灭呢?



     3




    信仰何时亡


    政策因时而异、因势而异,楼市刺激经济一样。现在的经济环境、发展阶段跟过去已有很大不同。


    1998年是中国城镇化的起步阶段,大规模的农民进城才刚刚开始;

    2008年是中国大城市化的加速阶段,人口加速向大城市聚集、城市框架迅速拉大;

    2015年实际上已进入城市化收尾阶段,已经进城还没买房的人,在为“买房上车”做最后的奋力一搏。


    在这几次房价暴涨的当口,都是因为处在大量人口流入城市的阶段,也因此产生了巨大的房屋需求,只要刺激楼市、让大家适度加些杠杆,就能快速拉动经济。


    而今我国城镇化率已达60%(实际数值可能更高),还没进城的很大一部分是老人、小孩、弱势群体,以及能力有限、收入较低的人群——这些人当下几乎无法进城,在城市生活的成本较高。


    若此时再强刺激楼市,请问盖出的大量房子给谁住呢?当新房成了没人的空房、新区成了没人的鬼城,后果将是惨烈的。


    这就不是刺激经济、而是崩溃经济了。这其实是国家不愿意再大规模刺激楼市的大背景。


    从小的角度来看,实体和楼市是一种相辅相成、彼此互动的关系。


    因为有实体经济,所以带来了就业,人口多了对房子的需求就多了,这就是楼市繁荣的基础。


    当大家因实体经济而有了钱,就有能力去买房子、买更贵更好的房子,人们安居乐业又反过来有了发展实体经济的动力,如此往复循环。


    可当下的情况是,房地产过度繁荣,人们没有心思去发展实体经济、反而一心想着通过房地产一夜暴富赚快钱。


    长此以往,实体经济凋敝、高房价的基础也会动摇,最终会反噬整个经济拖入泥淖。


    本次楼市调控以来,中央一直在强调金融去杠杆、改革供给侧,就是要打击投机暴富心理、推动实体经济产业升级和百姓消费结构升级,如果还想着买房暴富实际是与大趋势相对立的。


    如果这次再让高杠杆裸泳者成功了,或有了新的转机,那本轮三年多的调控成果将前功尽弃,对政府信用和百姓心理的打击将是灾难性的——谁还相信政府的政策?谁还会再怀疑房价不涨?谁还会安心上班搞实业?


    炒房心理不死,楼市调控不松;

    暴富心理不亡,楼市调控不松;

    房产信仰不破,楼市调控不松。


    本轮楼市调控打击的就高杠杠裸泳者,死得最惨也将是高杠杆裸泳者。必须有人成为祭品,才能起到惊醒世人的作用。


    再次提醒:请彻底放弃房价再次暴涨的幻想。


    嘉祥右下角弹窗app250200.jpg    1541036910845574.jpg

    帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
    嘉祥房产网 www.jxfc8.com -鲁ICP备20120662530号 地址:山东省嘉祥县建设北路55号路西
    ☆嘉祥专业房产网站 未经书面授权严禁转载和复制本站信息☆ 法律顾问:王莹律师
    回顶部