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信贷对楼市影响大幅减弱 楼市上涨动力何在?
类型:楼市要闻  日期:2016-12-30  浏览:2592 次  评论:查看评论

导读

  回顾我国房改以来近20年信贷变化,不难看出楼市走向与信贷变化存在着一致性。但传统的信贷逻辑并不完全适用于新的变化。多数人士认为,本轮房地产市场的降温,虽有信贷杠杆提高的影响,但货币政策并未出现大幅调整,其根本原因仍在于市场本身进入到下行周期。
  历史总是惊人地相似。在总结本轮房地产市场升温的原因时,人们最先想到的,是2015年“3·30”和“9·30”新政中对信贷的松绑,以及当年的5次降息。
  这一情况像极了2009年。同样因为经济环境不佳,央行在2008年启动了5次降息,并在当年年底将最低首付比例降至20%,最低贷款利率降至基准利率的7折。于是,2009年全国商品房销售面积录得历史最高涨幅42.1%。
  回顾我国房改以来近20年的信贷变化史,不难看出楼市走向与信贷变化存在着一致性。在这背后,货币政策的调整,也影响着购房杠杆的尺度。两者共同构筑的房贷环境,成为影响楼市的诸多复杂条件中,最具决定性的因素。
  值得注意的是,随着房地产市场过渡到过剩时代,支撑楼市增长的内生动力——城市化进程,亦有乏力之势,信贷环境对楼市的影响,恐怕不再像以往那样强烈。
  三度宽松与四轮高点
  对于贷款购房者来说,最关注的莫过于两点:资金杠杆率和资金成本。前者由信贷政策所决定,后者由货币政策决定。从政策制定者的角度来看,信贷政策通常针对楼市本身,其调整取决于市场的冷热程度;货币政策则事关全社会的资金成本,其调整多取决于宏观经济形势。
  这也从侧面反映出一个问题:房地产市场虽然容易受到专项调控政策的影响,但也不能脱离经济大势孤立来谈。
  我国最早的住房信贷政策始于“第一次住房体制改革会议”(1988年)之后的1991年。当年,建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部,办理个人住房信贷业务。
  但随之而来的是1992年房地产过热,以及其后的政策收紧。1995年,央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时不仅要求贷款人提供担保,贷款的最高期限也仅为10年。同时,借款人需先有存款,金额不少于房款的30%。
  1998年一系列房改文件颁布后,信贷政策开始逐步放宽。当年出台的《个人住房贷款管理办法》,首次规定了利率优惠:商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行,即期限5-10年个人住房贷款执行3-5年一般贷款利率,期限3-5年的执行1-3年一般贷款利率。
  次年,购房最低首付款比例被降至20%,最长贷款期限延长至30年,贷款利率可在“减档”的基础上再降10%。在2003年的“121号文”予以强化后,我国住房信贷政策迎来首个宽松期。
  这一轮宽松环境一直延续到2006年,并造就了房改以来的首轮旺市。
  为了遏制市场过热,监管层在2006年末将90平方米以上首套住房的最低首付比例提高至30%。次年,二套房的最低首付比例上调至40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。于是,市场在2007年末开始降温。
  2008年,国际金融危机对中国经济带来冲击。年末,多项刺激房地产的政策出台。虽然首套房贷款的最低首付比例仍为20%,但贷款利率可降至基准利率的0.7倍,二套房贷款利率也明显下滑。这被认为是第二轮信贷宽松期。
  在2008年5次降息作用下,这轮宽松无论从购房杠杆还是资金成本,都创造了合适的购房时机。这也直接催生了2009年的市场爆发,当年商品房销售面积突破9亿平方米,增长42.1%,为史上销售增幅最大的一年。
  2010年至2011年,旨在打压楼市的“国十条”、“新五条”、“新国八条”先后出台,首套房最低首付比例恢复至30%,二套房最低首付比例上调至60%,利率调整至基准的1.1倍,三套房的信贷被暂停。市场大涨局面被遏制。
  此后,由于政策在执行层面有所松动,加之2012年出现连续两轮降息,压抑的需求被大量释放,2013年仍然出现销售爆棚。2013年全国商品房销售面积超过13亿平方米,同比增长17.3%。
  2013年年初出台的“新国五条”,将一线城市二套房最低首付比例提高至七成,贷款利率提高至基准利率的1.2倍,但仍然未能阻止“史上第二销售高点”的到来。
  2014年开始,市场又进入成交调整期。9月开始,信贷政策出现连续宽松。在2014年的“9·30”,2015年的“3·30”、“9·30”三项新政出台后,非限购城市的最低首付比例时隔9年后再度降至20%,二套房最低首付比例降至30%。
  与此同时,2015年央行连续5轮降息,贷款利率降至近20年新低。在信贷、货币政策双双宽松的情况下,信贷环境迎来第三轮宽松期。
  自2015年末开始,史上最大规模销售热潮出现。截至11月,2016年全国商品房销售面积13.6亿平方米,超过2013年全年的高点,同比增长24.3%。
  信贷逻辑生变
  过去多年来,信贷政策的变化,与楼市走势有着惊人的一致性,其影响力甚至超过了后来的限购、房产税等调控手段。但这并不能断定信贷政策真的起到了决定性作用。
  按照中原地产首席分析师张大伟的观点,背后还有两个不能忽略的背景。
  一是过去十多年来,M2一直维持着较高的(约15%左右)年均复合增长率;二是在2013年之前,全国房地产市场处于整体供不应求状态,且区域分化并不明显。
    这说明,在货币供应相对充足、房地产市场具备足够内生动力的情况下,信贷政策能够很好地引导资金对房地产的流向。事实上,楼市走势还和M2出现极大的正相关性,在销售增速最大的2009年,M2余额增长27.68%,创下最近20年来最大增幅。
  如今,这两个背景似乎都已不复存在。
  据央行统计,2016年前11个月,M2余额增幅为11.4%,低于去年全年的13.3%。在货币政策“稳健中性”的基调下,预计近几年M2恐难有大幅增长。
  房地产市场的转折更为明显,且不可逆转。按照多家机构的研究,自2013年之后,我国房地产市场正式过渡到“整体供大于求、区域分化加剧”局面。广大二三线城市的“去库存”压力巨大,内生动力极为缺乏。
  在多数业内人士看来,本轮房地产市场的降温,虽有信贷杠杆提高的影响,但货币政策并未出现大幅调整,其根本原因仍在于市场本身进入到下行周期。
  事实上,自今年下半年以来,房地产“大周期见顶”的言论就甚嚣尘上。其理由在于,城镇化进入后半程(中小城市动力不足)、人口红利减退(新增购房人口不足)、整体供应过剩等。这也意味着,房地产市场将进入低速增长,甚至负增长阶段。
  因此,传统的信贷逻辑并不能完全适用于新的变化。根据大多数分析人士的观点,由于整体需求乏力,除非M2增幅再度提高,否则即使信贷政策放松,对市场的刺激仍然有限。且这种影响将集中在热点城市,而非整体市场。
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